Самобуд. Узаконення самобуду.

"Нині порядок, про який йде мова в цій статті, втратив силу. Якщо у Вас виникли проблеми з оформленням прав на самовільне будівництво, - звертайтеся до нас, і ми допоможемо Вам знайти рішення, яке може бути унікальне у кожному конкретному випадку".

"Компанія «ЮСТІКОН» надає широкий спектр послуг з узаконення об'єктів самовільного будівництва. При цьому процес узаконення може стосуватися як об'єктів житлового, так і нежитлового фонду.

1. В узаконенні яких об'єктів найчастіше виникає необхідність в громадян України (будівництво індивідуального/дачного будинку без проекту, переробка/реконструкція такого будинку, реконструкція/перепланування квартир, прибудова додаткових приміщень в індивідуальному/багатоквартирному будинку, т.д.)

Якщо говорити в приблизному процентному співвідношенні, то до нас звертаються потенційні клієнти в 50 % випадків з питання узаконення приватних житлових будинків, в 30 % - узаконення реконструкції (прибудов) будинків і квартир, в 20 % - узаконення перепланувань.

Слід зауважити, що вкрай рідко за допомогою до юриста звертаються до початку виконання будівельних робіт. Тобто тенденція така, що люди вважають за краще спочатку будувати і потім узаконювати, ніж заздалегідь отримувати усі дозвільні документи, лише після чого приступати до будівництва. Ця тенденція стосується переважно звичайних громадян - фізичних осіб. У випадку з інвесторами і будівництвом масштабних житлових або офісних комплексів, безумовно, вирішення усіх юридичних питань передує початку будівництва.

Кількість звернень з питання узаконення істотно збільшилася у кінці 2009 року і до сьогодні у зв'язку з прийняттям Постанови Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 р. № 1035 «Про затвердження Тимчасового порядку прийняття в експлуатацію завершених будівництвом приватних житлових будинків садового типу, дачних і садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, зведеними без дозволу на виконання будівельних робіт». Постанова передбачає спрощену процедуру узаконення перерахованих об'єктів нерухомості. Значна перевага такої процедури полягає в тому, що немає необхідності розробляти, погоджувати і затверджувати проект. Етап узгодження і затвердження проекту є одним з найбільш трудомістких і витратних в плані фінансових і тимчасових ресурсів.

Більше того, на сьогодні спрощена процедура узаконення для приватних житлових будинків садового типу, дачних і садових будинків, побудованих до 31 грудня 2008 р., вже передбачена статтею 30-1 Закону України «Про планування і забудову територій».

2. Від чого залежить вартість послуг з узаконення?

Вартість узаконення нового об'єкта самовільного будівництва зазвичай прямо пропорціонально залежить від площі такого об'єкта. До істотних і впливових чинників також відносяться:
1) розміщення об'єкта в місті або області - узаконити об'єкт, що знаходиться в області, простіше, ніж той, що знаходиться в межах міста;
2) наявність у клієнта необхідного пакета документів.
Приміром, у випадку з приватним дачним будинком головним документом, який повинен надати клієнт, є державний акт про право власності на земельну ділянку. Якщо ж клієнт може надати технічний паспорт, то це впливає на вартість в напрямі її зменшення.

3. Наскільки дорожче / дешевше узаконення, ніж попереднє узгодження проекту до проведення робіт?

Сказати, що вартість узаконення істотно дешевша, ніж попереднє отримання усіх дозволів, не можна. Різниця в ціні - в межах 20-40 %. Перевага для клієнта в узаконенні полягає в тому, що він вже має готовий будинок і, в принципі, може в ньому жити, тоді як звичайна процедура отримання усіх дозволів може затягнутися на півроку-рік, тільки після чого почнеться будівництво, яке також може тривати не один рік. Таким чином, потенційний власник будинку виграє час, який міг піти на вирішення юридичних питань. Але як юрист, звертаю увагу, що ні в якому разі не раджу йти шляхом самовільного будівництва. Найправильніше рішення - це будівництво і паралельний юридичний супровід.

4.Чим загрожує відмова від узаконення?

Та все ж, якщо Ви вже побудували будинок, не зволікайте з процедурою узаконення. Згідно із статтею 376 Цивільного кодексу України будь-який об'єкт нерухомості, чи то будинок чи господарська прибудова (веранда, гараж і так далі), побудовані на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети або без належного дозволу або належним чином затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, вважається самовільним будівництвом. Згідно із законодавством без процедури узаконення Ви не зможете оформити право власності на такий об'єкт. Іншими словами; не узаконивши об'єкт, Ви не є його законним власником. Так що не сподівайтеся на те, що Ви зможете відчужувати цей об'єкт (шляхом купівлі-продажу, дарчого, заповіту і так далі)

На сьогодні посилився контроль з боку інспекції архітектурно-будівельного контролю. Фізичним особам - власникам об'єктів завершеного будівництва загрожує, як мінімум, адміністративний штраф в розмірі близько 1000 грн Штраф підлягає сплаті і у разі процедури узаконення. Найгіршим варіантом може бути знесення об'єкта самовільного будівництва, але доки таких випадків не зафіксовано. Інакше проходить ситуація, якщо «самовілля» виявлене в процесі її будівництва. Тут слід розуміти, що співробітники архітектурно-будівельного контролю будуть постійно Вам «наносити візити», що супроводжуються накладенням штрафу і покладанням зобов'язання отримати дозвіл на виконання будівельних робіт. Проігнорувавши таку вимогу, Вам доведеться ще неодноразово сплатити штраф, який з кожним разом зростатиме.

5. На що треба звернути увагу при виборі компанії, яка здійснюватиме узаконення будівництва/реконструкції?

Вибираючи юридичну компанію, передусім, зверніть увагу на тривалість її існування на ринку юридичних послуг у сфері нерухомості і земельного права. Поцікавтеся, чи співпрацює така компанія з проектними організаціями, а також організаціями, що мають ліцензію на здійснення технічного обстеження. По-перше, коли юрист має можливість працювати в парі з проектантом - це значний плюс, по-друге, Ви отримаєте увесь комплекс послуг з одних рук. Головне - завжди укладайте договір.

6. Скільки компаній надають такі послуги (по Києві і по Україні)?

Оцінити реальну кількість компаній, що надають послуги з узаконення, нелегко, оскільки в Інтернеті окрім пропозицій від юридичних компаній розміщена маса оголошень від окремих фізичних осіб готових «вирішити» Ваші проблеми. Очевидно, що фахівців у сфері нерухомості і земельного права не багато, оскільки ця галузь - досить спеціалізована. Вважаю, що в середньому в Києві послуги з узаконення надають близько 30 юридичних компаній, з яких лише для половини цей напрям є профільним і пріоритетним.

26.10.2010
Маргарита Чернокондратенко, юрист компанії «ЮСТІКОН»

"Нині порядок про який йде мова в цій статті, втратив силу. Якщо у Вас виникли проблеми з оформленням прав на самовільне будівництво, - звертайтеся до нас, і ми допоможемо Вам знайти рішення, яке може бути унікальне у кожному конкретному випадку".