Самострой. Узаконивание самостроя.

"Сейчас порядок, о котором идет речь в этой статье, утратил силу. Если у Вас возникли проблемы с оформлением прав на самовольное строительство, - обращайтесь к нам, и мы поможем Вам найти решение, которое может быть уникальным в каждом конкретном случае".

"Компания «ЮСТИКОН» предоставляет широкий спектр услуг по узакониванию объектов самовольного строительства. При этом процесс узаконивания может касаться как объектов жилого, так и нежилого фонда.

1. В узаконивании каких объектов зачастую возникает необходимость у граждан Украины (строительство индивидуального / дачного дома без проекта, переработка / реконструкция такого дома, реконструкция / перепланировка квартир, пристройка дополнительных помещений в индивидуальном / многоквартирном доме, т.д.)

Если говорить в приблизительном процентном соотношении, то к нам обращаются потенциальные клиенты в 50% случаев по вопросу узаконивания частных жилых домов, в 30% - узаконивание реконструкции (пристроек) домов и квартир, в 20% - узаконивание перепланировок.

Следует заметить, что крайне редко за помощью к юристу обращаются до начала выполнения строительных работ. То есть тенденция такова, что люди предпочитают сначала строить и потом узаконивать, чем заранее получать все разрешительные документы, только после этого приступать к строительству. Эта тенденция касается преимущественно обычных граждан - физических лиц. В случае с инвесторами и строительством масштабных жилых или офисных комплексов, безусловно, решение всех юридических вопросов предшествует началу строительства.

Количество обращений по вопросу узаконивания существенно увеличилось в конце 2009 года и до сих пор в связи с принятием Постановления Кабинета Министров Украины от 9 сентября 2009 № 1035 «Об утверждении Временного порядка принятия в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов садового типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, возведенными без разрешения на выполнение строительных работ». Постановление предусматривает упрощенную процедуру узаконивания перечисленных объектов недвижимости. Значительное преимущество такой процедуры состоит в том, что нет необходимости разрабатывать, согласовывать и утверждать проект. Этап согласования и утверждения проекта является одним из наиболее трудоемких и затратных в плане финансовых и временных ресурсов.

Более того, на сегодня упрощенная процедура узаконивания для частных жилых домов садового типа, дачных и садовых домов, построенных до 31 декабря 2008, уже предусмотрена статьей 30-1 Закона Украины «О планировании и застройке территорий».

2. От чего зависит стоимость услуг по узакониванию?

Стоимость узаконивания нового объекта самовольного строительства обычно прямо пропорционально зависит от площади такого объекта. К существенным и влиятельных факторам также относятся:
1) размещения объекта в городе или области - узаконить объект, находящийся в области, проще, чем тот, что находится в пределах города
2) наличие у клиента необходимого пакета документов.
К примеру, в случае с частным дачным домом главным документом, который должен предоставить клиент, является государственный акт о праве собственности на земельный участок. Если же клиент может предоставить технический паспорт, то это влияет на стоимость в направлении ее уменьшения.

3. Насколько дороже / дешевле узаконивание, чем предварительное согласование проекта до проведения работ?

Сказать, что стоимость узаконивания существенно дешевле, чем предварительное получение всех разрешений, нельзя. Разница в цене - в пределах 20-40%. Преимущество для клиента в узаконивании состоит в том, что он уже имеет готовый дом и, в принципе, может в нем жить, тогда как обычная процедура получения всех разрешений может затянуться на полгода-год, только после этого начнется строительство, которое также может длиться не один год. Таким образом, потенциальный владелец дома выигрывает время, которое могло уйти на решение юридических вопросов. Но как юрист, обращаю внимание, что ни в коем случае не советую идти путем самовольного строительства. Самое правильное решение - это строительство и параллельное юридическое сопровождение.

4.Чем грозит отказ от узаконивания?

И все же, если Вы уже построили дом, не медлите с процедурой узаконивания. Согласно статье 376 Гражданского кодекса Украины любой объект недвижимости, то дом или хозяйственная пристройка (веранда, гараж и т.д.), построенные на земельном участке, не отведенном для этой цели или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил, считается самовольным строительством. Согласно законодательству без процедуры узаконивания Вы не сможете оформить право собственности на такой объект. Иными словами; НЕ узаконив объект, Вы не являетесь его законным владельцем. Так что не надейтесь на то, что Вы сможете отчуждать этот объект (путем купли-продажи, дарственной, завещания и т.д.)

Сегодня усилился контроль со стороны инспекции архитектурно-строительного контроля. Физическим лицам - владельцам объектов завершенного строительства грозит, как минимум, административный штраф в размере около 1000 грн. Штраф подлежит уплате и в случае процедуры узаконивания. Худшим вариантом может быть снос объекта самовольного строительства, но пока таких случаев не зафиксировано. Иначе проходит ситуация, если «самовольство» обнаружено в процессе ее строительства. Здесь следует понимать, что сотрудники архитектурно-строительного контроля будут постоянно Вам «наносить визиты», сопровождающиеся наложением штрафа и возложением обязательства получить разрешение на выполнение строительных работ. Проигнорировав такое требование, Вам придется еще неоднократно уплатить штраф, который с каждым разом будет расти.

5. На что нужно обратить внимание при выборе компании, которая будет осуществлять узаконивание строительства / реконструкции?

Выбирая юридическую компанию, прежде всего, обратите внимание на длительность ее существования на рынке юридических услуг в сфере недвижимости и земельного права. Поинтересуйтесь, сотрудничает такая компания с проектными организациями, а также организациями, имеющими лицензию на осуществление технического обследования. Во-первых, когда юрист имеет возможность работать в паре с проектантом - это значительный плюс, во-вторых, Вы получите весь комплекс услуг из одних рук. Главное - всегда заключайте договор.

6. Сколько компаний предоставляют такие услуги (по Киеву и по Украине)?

Оценить реальное количество компаний, предоставляющих услуги по узакониванию, нелегко, поскольку в Интернете кроме предложений от юридических компаний размещена масса объявлений от отдельных физических лиц готовых «решить» Ваши проблемы. Очевидно, что специалистов в сфере недвижимости и земельного права не много, поскольку эта отрасль - достаточно специализированная. Считаю, что в среднем в Киеве услуги по узакониванию предоставляют около 30 юридических компаний, из которых лишь для половины это направление является профильным и приоритетным.

Маргарита Чернокондратенко, юрист компании «ЮСТИКОН»
26.10.2010

"Сейчас порядок о котором идет речь в этой статье, утратил силу. Если у Вас возникли проблемы с оформлением прав на самовольное строительство, - обращайтесь к нам, и мы поможем Вам найти решение, которое может быть уникальным в каждом конкретном случае".